Ціни, будівництво, прогнози — що важливо знати, інвестуючи у первинну нерухомість зараз

Що з цінами

За підсумками березня середня вартість житла в новобудовах Києва збільшилася в середньому на 3%. Проте, у різних сегментах житла ситуація не була однаковою. Якщо вартість житла економ-класу більш-менш лишалася сталою, то, наприклад, в ЖК нових форматів здорожчання цін було більш відчутним — близько 6%. Причому діапазон збільшення цін сягав від 700 грн до 3000 грн за кв. м., повідомляє експерт з нерухомості Дарія Бедя.

На моє переконання, зараз нема жодних причин, принаймні, ані пов’язаних з попитом, чи збільшенням вартості будівництва, аби забудовники масово переглядали свої ціни.

По-перше, ціни були сформовані ще на початку січня 2019 року, коли курс долара складав 27-29 грн. Після ревальвації, коли зміцнення гривні сягнуло 20%, переважна більшість забудовників не знижувало свої ціни, що призвело до значного відтоку потенційних покупців, що тримали свої заощадження саме в іноземній валюті.

По-друге, вартість будівельних матеріалів, так само, як і ціни на квартири, міцно прив’язана до курсу долара. За останній місяць суттєвого збільшення вартості будівельних матеріалів не спостерігалося.

Ціна житла: як змінювався цінник на квадратні метри в Україні протягом року

І вже зараз, коли стабілізація курсу національної валюти стала наочною, і цей курс співзвучний курсу початку минулого року, нема передумов для збільшення вартості кв. м.

Окрім цього, не варто забувати, що з настанням карантину, особливо його більш жорстких умов, попит на житло знизився на 50-60% в сегменті економ-житла, на 15% — на житло нових затребуваних форматів, таких, як багатофункціональні житлові комплекси та об’єкти формату live-work-play, на 30% — на об’єкти комфорт- і бізнес-класу.

Отже, по-третє, зниження попиту, як економічний важіль, так само впливає на цінову політику девелоперів.

Відтак, на моє переконання, найближчими тижнями, звісно за умови стабільності курсу гривні, середні ціни можуть дещо знизитися й повернуться в діапазон «докарантинних».

Попит

Я вже зауважила, що через об’єктивні причини попит знизився. Розуміємо, що суттєві карантинні обмеження не сприяють тому, аби покупці квапилися й летіли стрімголов до відділів продажу. Ринок майже завмер в очікуванні принаймні послаблення карантину. Натомість триває накопичення відкладеного попиту.

За результатами першого тижня карантину він становив близько 15% — на 1 купівлю припадало 6-7 відкладених, але до кінця карантину цей відсоток значно зросте. Очікується, що на 1 придбану квартиру припадатиме 10-15 відкладених.

Проте, на цьому варто наголосити, після суттєвого послаблення карантину чи його скасування, протягом 2-3 тижнів зросте кількість угод. За сприятливих умов, стійкого курсу гривні, у цей період відкладений попит може бути повністю зреалізований.

Тобто, зараз ринок живе в умовах стисненої пружини: різке скорочення угод наприкінці березня — на початку квітня призведе до надто активного періоду продажу квартир.

Що купуватимуть?

Найголовніше: більшість покупців у посткарантинний період купуватимуть житло переважно з метою збереження власного капіталу, а також задля отримання пасивного прибутку в майбутньому. Перш за все покупці звертатимуть увагу на співвідношення ціни та якості проєкту, на формат житла, на імідж компанії-забудовника, а також на потенційний прибуток таких вкладень.

Окрім цього, покупця хвилюватиме надійність забудовника, безперервність будівельних робіт в період карантину. Зараз лише 15-17% об’єктів, що зводяться, забезпечені фінансово, що дає змогу будувати без зупинок, без залучення коштів покупців квартир. Це переважно партнерські проєкти двох чи кількох забудовників. Саме партнерство девелоперів дає можливість розвивати сучасні формати житла. Звісно, що такі проєкти потребують суттєвих вкладень ще до початку будівництва.

Рынок первичной недвижимости ждет кардинальное изменение спроса. В чем причина

Наразі на первинному ринку житла найбільш ліквідними інвестиціями вважається вкладення коштів у квартири в житлових комплексах нових форматів житла. Ціна на квартири в таких ЖК від початку будівництва до його завершення прогнозовано зростає на 30-50%. Саме тому, за всіма прогнозами, понад 80% попиту буде зосереджено саме на партнерських об’єктах нових форматів, які вдало поєднують сучасні планування з самодостатнім і продуманим до дрібниць інфраструктурним комплексом.

Що з будівництвом

Що коїться на будівельних майданчиках? Попри «зрадливі» вигуки охочих до хайпу псевдоекспертів ринку, будівництво не зупинилося. Наразі, за моїми даними, активні будівельні роботи тривають у 40-50% всіх об’єктів. При цьому існує ймовірність, що після роз’яснень Кабміну й офіційного дозволу на ведення будівельних робіт під час карантину, на 30% об’єктах, де були тимчасові зупинки, роботи поновляться.

Поки зарано говорити, що станеться з тими 20% об’єктів, де будівництво спинилося. Вочевидь, забудовники зараз сутужно намагаються знайти сторонні джерела для фінансування своїх будівництв. І тут, імовірно, найкраще, що могла зробити держава, — впровадити спецпрограму з короткотермінового кредитування об’єктів житлового будівництва на період 1-2 роки під 3-5%.

Новое жилье под угрозой. Строители предупреждают о возможной остановке стройплощадок и новых долгостроях

Важливість цієї програми важко переоцінити: дуже важливо, щоб усі об’єкти були добудовані, а інвестори отримали свої квартири. «Метастази» недобудов не потрібні нікому: ані забудовникам, ані покупцям. Це розуміють всі. Але лише розуміння замало: потрібні ефективні кроки та в найкоротший термін, щоб ринок розвивався, щоб кожен покупець зміг отримати свою квартиру.

Отже, найближчими тижнями ситуація на ринку може знову набути прогнозованих ознак. На це сподіваються всі учасники ринку. Ціна на квартири має бути стабільною без надмірних коливань, а будівництво більшості об’єктів буде поновлено. І найголовніше: варто очікувати повернення покупця.


ЧИТАЙТЕ ГЛАВНЫЕ НОВОСТИ О КОРОНАВИРУСЕ, ПРОГНОЗЫ И СОВЕТЫ ДЛЯ СТРОИТЕЛЕЙ, переходите в спецтему «Короновирус и строителство — прогнозы и советы»

 
Источник

от Admin

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.